Đất Quy Hoạch Cây Xanh Là Gì? Có Được Phép Mua?

0 Comments

Đất quy hoạch cây xanh là gì

Tình trạng nhiều hộ gia đình đang sinh sống trên mảnh đất của mình nhưng sau một thời gian bị Nhà nước thu hồi đất để trồng cây xanh. Nguyên nhân là do khi mua đất họ không tìm hiểu rõ về loại hình đất quy hoạch này. Vậy thì, trước khi mua nhà đất cần phải đặt ra câu hỏi Đất quy hoạch cây xanh là gì? Đầu tư sẽ gặp những rủi ro gì và có nên mua đất quy hoạch cây xanh không?

Nhadatgiathat.com xin chia sẻ cho bạn đọc quan tâm về đầu tư bất động sản những thông tin quan trọng về loại đất quy hoạch cây xanh trong bài viết dưới đây.

Đất quy hoạch cây xanh là gì?

Việc quy hoạch đất đai do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương thiết lập nhằm mục đích ổn định đời sống kinh tế – xã hội của cộng đồng. 

Muốn quy hoạch đất đai hiệu quả thì phải tuân theo nguyên tắc luật định, phù hợp với tình hình sử dụng đất tại địa phương và không làm xáo trộn, ảnh hưởng xấu đến đời sống dân cư nằm trong khu vực bị quy hoạch. Vì mục tiêu trên hết của quy hoạch đất đai chính là phục vụ cộng đồng, mang lại lợi ích cho xã hội.

Đất quy hoạch cây xanh là gì
                                                                           Đất quy hoạch cây xanh là gì?

Đất quy hoạch cây xanh là đất nằm trong diện quy hoạch và sử dụng cho mục đích trồng cây xanh. 

Công nghiệp hóa hiện đại hóa diễn ra tại các thành phố lớn, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp mọc lên ngày càng nhiều thì đó cũng là nơi có nhiều quy hoạch cây xanh nhất cả nước. 

Quy định pháp luật liên quan đất quy hoạch cây xanh

Phân loại và ký hiệu của đất quy hoạch cây xanh

Đất quy hoạch cây xanh được phân ra các loại tùy mục đích sử dụng khác nhau, bao gồm:

  • Đất cây xanh đô thị: là đất trong khu đô thị được quy hoạch trồng số lượng lớn cây xanh để tạo mỹ quan, ví dụ như: khu vui chơi giải trí, công viên, vườn hoa, sân vận động, trồng cây tạo cảnh quan đô thị,… 
Đất quy hoạch cây xanh là gì
                                                                          Đất quy hoạch cây xanh là gì?

Trong nhóm đất cây xanh đô thị còn có thể phân ra các nhóm nhỏ như đất cây xanh khu vực, đất trung tâm thể dục thể thao (TDTT), ký hiệu là: DTT. Ví dụ: đất trong khu vực của Liên Đoàn Bóng Đá Việt Nam (VFF), đất quy hoạch cây xanh ngoài đê sông Lạch Tray, ký hiệu là SON.

Đất quy hoạch cây xanh là gì
                                                                                       Đất trung tâm TDTT
  • Đất cây xanh đơn vị ở: là đất quy hoạch cây xanh tại một đơn vị dân cư nhỏ, như là: công viên, vườn hoa, cụm văn hóa-thể thao trong các khu dân cư.

Đối với đất cây xanh xây cụm văn hóa-thể thao, ký hiệu là: DVH.

Đất cây xanh để làm khu vui chơi giải trí, ký hiệu là: DKV.

Đất quy hoạch cây xanh thuộc đất sinh hoạt cộng đồng, ký hiệu là: DSH.

  • Đất cây xanh cách ly: hay còn gọi là đất cây xanh chuyên dụng. Đây là loại đất được quy hoạch để sử dụng cho mục đích cách ly cụm dân cư với các công trình công cộng gây ảnh hưởng cho người dân và bảo vệ cơ sở hạ tầng của công trình.

Ví dụ: trồng cây xanh cách ly nghĩa trang với khu vực dân ở, ký hiệu là NTD; cách ly khu công nghiệp xả chất thải ra môi trường sinh hoạt, ký hiệu là DRA.

Đất quy hoạch cây xanh là gì

Mục đích sử dụng của đất quy hoạch cây xanh là gì?

Có thể thấy, chính quyền thường quy hoạch đất để trồng cây xanh tại các đô thị, khu công nghiệp. Mục đích chính khi sử dụng đất quy hoạch cây xanh là để:

  • Tạo bóng mát, tạo không khí trong lành

Đô thị hóa, công nghiệp hóa giúp phát triển kinh tế, nhưng cũng kéo theo hệ lụy là gây ô nhiễm môi trường. Việc dành một tỷ lệ đất để trồng cây xanh nhằm bảo vệ môi trường, cho bóng mát, điều hòa không khí, cân bằng môi trường sống cho người dân xung quanh.

  • Tạo sân chơi cho người dân

Người dân thường đổ về các khu đô thị, khu công nghiệp để tìm việc làm và sinh sống. Do đó, việc quy hoạch đất cây xanh đô thị nhằm mục đích là tạo sân chơi giúp nâng cao và cân bằng chất lượng cuộc sống cho người dân 

  • Tạo mỹ quan đô thị

Giá trị nhà đất ở đô thị tăng cao một phần là nhờ vào cảnh quan, sự hài hòa cân đối giữa nơi ở và môi trường sống xung quanh. Việc thiết lập quy hoạch đất cây xanh để tạo mỹ quan đô thị là điều thật sự cần thiết.

Điều kiện chuyển nhượng đất quy hoạch cây xanh

Đất quy hoạch cây xanh là gì
                                                                          Đất quy hoạch cây xanh là gì?

Chắc hẳn người dân rất lo lắng khi nhà đất của họ bị vướng quy hoạch. Những hộ gia đình đang sống trên đất quy hoạch cây xanh muốn bán đất có được không? Cần đáp ứng điều kiện gì để được chuyển nhượng? 

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2014 thì việc chuyển nhượng đất nằm trong quy hoạch cây xanh phải đáp ứng đủ các điều kiện chung sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước;
  • Đất đang không bị tranh chấp;
  • Đất đang không bị kê biên để thi hành án;
  • Đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, điều kiện khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất nằm trong diện quy hoạch cây xanh cũng giống như điều kiện của các giao dịch mua bán nhà đất không bị quy hoạch. 

Đất quy hoạch cây xanh vẫn có thể chuyển nhượng, mua bán bình thường nếu chưa bị thu hồi đất. Tuy nhiên giá trị chuyển nhượng đối với đất nằm trong diện quy hoạch sẽ thấp hơn mặt bằng chung so với giá thị trường. 

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch cây xanh

Việc thu hồi đất để quy hoạch cây xanh là vì mục đích công cộng. Do đó, người đang sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi đất để quy hoạch cây xanh thì được bồi thường nếu thuộc trường hợp được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2014. 

Cụ thể các trường hợp được bồi thường khi bị thu hồi đất như sau:

  • Đất có Giấy chứng nhận hoặc đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;
  • Đất không phảo là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm;
  • Đất còn trong thời hạn thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho suốt thời gian thuê;
  • Đất có được từ việc nhận thừa kế đã nộp tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ tiền;
  • Đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho suốt thời gian thuê đối với tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thời hạn thu hồi đất quy hoạch cây xanh

Sau khi chính quyền địa phương ban hành kế hoạch sử dụng đất thì mới có quyết định thu hồi đất nếu khu đất nằm trong diện quy hoạch.

Đất quy hoạch cây xanh là gì
                                                                        Đất quy hoạch cây xanh là gì?

Vậy thì, thời hạn để thu hồi đất nếu là đất quy hoạch cây xanh là bao lâu?

Theo quy định của pháp luật về đất đai, đối với đất nông nghiệp quy hoạch để làm đất cây xanh, thì thời hạn chậm nhất là 90 ngày để thông báo cho người có đất bị thu hồi biết về quyết định thu hồi đất.

Đối với đất phi nông nghiệp quy hoạch để làm đất cây xanh thì thời hạn cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông báo thu hồi đất ít nhất là 180 ngày.

Nếu người có đất bị thu hồi đồng ý với việc thu hồi đất thì không cần hết thời hạn thông báo, cơ quan có thẩm quyền có quyền tiến hành thu hồi đất trước thời hạn theo trình tự luật định.

Cách nhận biết đất nằm trong quy hoạch cây xanh

Bất động sản nằm trong diện quy hoạch sẽ bị giảm sút giá trị so với giá thị trường.

Khi đi mua đất, nhiều người thường không biết về thông tin quy hoạch của thửa đất muốn mua, dẫn đến sau khi hoàn tất thủ tục mua bán mới biết đất bị “vướng quy hoạch”.

Để hạn chế rủi ro không đáng có, đặc biệt là người bán sẽ không nói cho bạn biết đất của họ có bị “vướng quy hoạch” thì bạn cần nắm rõ 3 cách sau đây để nhận biết đất có nằm trong quy hoạch không.

Thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trước khi thực hiện giao dịch về nhà đất, thì bên bán phải cung cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để đảm bảo về mặt pháp lý chủ quyền hợp pháp đối với bất động sản.

Đất quy hoạch cây xanh là gì

Người mua căn cứ vào thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ hồng), nếu thửa đất nằm trong diện quy hoạch, thì tại phần Ghi chú trong sổ hồng sẽ thể hiện rõ đất thuộc diện quy hoạch gì. 

Nội dung trong sổ hồng là thông tin quy hoạch chính xác nếu đó là sổ hồng đã được cập nhật theo quy định của Luật đất đai hiện hành. 

Từ đó, bên mua đảm bảo quyền được cung cấp thông tin, hạn chế rủi ro giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do lừa dối.

Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện/cấp tỉnh

Luật đất đai 2014 có quy định cụ thể về việc Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh phải công khai thông tin quy hoạch cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử.

Do đó, để biết được thửa đất nơi đang ở hoặc muốn đầu tư đất đai tại địa phương khác, người dân có thể dễ dàng tra cứu thông tin quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trên trang web của tỉnh/huyện nơi có đất.

Liên hệ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Muốn kiểm tra nhà đất có dính quy hoạch cây xanh không một cách chính xác tuyệt đối thì hãy liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có đất. 

Bởi vì Văn phòng đăng ký đất đai là nơi lưu trữ đầy đủ toàn bộ thông tin đất đai của các cá nhân, tổ chức trên địa bàn, tất cả quy hoạch trong tương lai, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Người dân nộp hồ sơ xin trích lục thông tin của thửa đất nào sẽ được cung cấp toàn bộ thông tin chi tiết về thửa đất đó. Nhu cầu trích lục thông tin đất đai càng nhiều, thời gian giải quyết hồ sơ sẽ càng kéo dài và quá tải.

Cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải tổng hợp toàn bộ tài liệu về thửa đất để giải đáp cho người dân. Đây cũng là cách tốn nhiều thời gian và chi phí nhất.

Những lưu ý khi mua bán đất quy hoạch cây xanh

Đất quy hoạch cây xanh là gì
                                           Đất quy hoạch cây xanh là gì?

Khi có thông tin quy hoạch sử dụng đất thì quyền lợi của người có đất thuộc diện quy hoạch cây xanh bị ảnh hưởng như thế nào? Cần lưu ý gì khi mua bán đất quy hoạch cây xanh?

Thứ nhất, sau khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố thông tin quy hoạch đất đai mà cấp huyện chưa ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm trên địa bàn quận/huyện, thì người sử dụng đất được quyền:

  • Tiếp tục sử dụng đất bình thường;
  • Được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại,…theo quy định của pháp luật.

Vì lẽ đó, người dân có đất nằm trong diện quy hoạch cây xanh vẫn được tự do mua bán, chuyển nhượng đất trong trường hợp này mà không bị hạn chế quyền lợi.

Sau khi mua đất, nếu vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thì đất vẫn thuộc “quy hoạch treo”. Người mua đất quy hoạch cây xanh có thể xin tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện để được tách thửa theo quy định pháp luật và quy định diện tích tối thiểu sau khi tách thửa của từng địa phương.

Thứ hai, trường hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện đã ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm, thì đất trong khu vực quy hoạch bị giới hạn một số quyền lợi của người sử dụng đất, cụ thể là:

Giới hạn quyền xây dựng và sửa chữa nhà

Về quyền xây dựng:

Người có đất hoặc mua đất thuộc diện quy hoạch cây xanh lưu ý rằng không được quyền xây mới nhà ở, công trình trên đất hoặc trồng cây lâu năm trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm trên địa bàn.

Về sửa chữa, cải tạo:

Nếu trên đất đã có nhà ở hay công trình xây dựng mà muốn sửa chữa, cải tạo thì phải xin phép và được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.

Vấn đề tách thửa đối với đất quy hoạch cây xanh

Sau khi Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành kế hoạch sử dụng đất thì người đang có đất nằm trong khu quy hoạch phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bị thu hồi đất theo quyết định thu hồi đất của Nhà nước. 

Theo như thông tin đã cung cấp tại phần này, đất quy hoạch cây xanh được sử dụng vào mục đích công cộng. Đất thuộc diện quy hoạch mà đang là loại đất ở thì phải chuyển mục đích sử dụng phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của nhà nước. 

Do vậy, người sử dụng đất bị hạn chế quyền tách thửa trong trường hợp này, phải chấp hành việc thu hồi đất và nhận bồi thường giải phóng mặt bằng. 

Đất quy hoạch cây xanh là gì

Hạn chế quyền chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư, tức là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thì Luật đất đai quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Theo quy định đó, trường hợp quy hoạch đất cây xanh đã có kế hoạch sử dụng đất thì đất đó không được lên thổ cư.

Bởi lẽ, quy hoạch đất cây xanh là vì mục đích công cộng, không phải mục đích để ở, cho nên người sử dụng đất thuộc diện quy hoạch cây xanh bị hạn chế quyền chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư. 

Khó khăn khi thế chấp ngân hàng

Trong tương lai đất quy hoạch cây xanh sẽ bị thu hồi và trường hợp đất đang thế chấp mà bị thu hồi thì bên nhận thế chấp là ngân hàng phải giao lại giấy tờ nhà đất cho bên thế chấp để tuân thủ quyết định thu hồi đất, bàn giao lại đất cho nhà nước. 

Đất quy hoạch cây xanh là gì
                                            Đất quy hoạch cây xanh là gì?

Nếu người vay vốn thế chấp đất quy hoạch cây xanh mà đất đó là tài sản duy nhất của họ thì họ không còn tài sản nào khác để đảm bảo cho khoản vay.

Vì lý do đó cùng với tính thanh khoản thấp, việc chấp nhận đất quy hoạch cây xanh để thế chấp vay vốn khoản vay có thể rơi vào trường hợp nợ xấu, mang lại rủi ro rất cao cho ngân hàng.

Hiện nay, đa số ngân hàng tại Việt Nam có chính sách hạn chế và hầu như không chấp nhận việc vay vốn thế chấp đối với đất quy hoạch cây xanh.

Có nên mua đất quy hoạch cây xanh để đầu tư?

Vấn đề mua đất quy hoạch cây xanh còn phụ thuộc vào nhu cầu của người mua đất. Bởi vì, việc mua đất quy hoạch để đầu tư cũng có ưu điểm và nhược điểm. 

 

Nếu người mua biết tận dụng ưu điểm của loại đất này và phòng ngừa trước những rủi ro thì đây cũng là một phương thức đầu tư hấp dẫn và có phần mạo hiểm.

Ưu điểm:

  • Giá trị thấp hơn giá đất không bị quy hoạch cây xanh. 

Giá bất động sản hiện nay tăng rất cao khiến nhiều người có nhu cầu về nhà đất nhưng khả năng tài chính không cho phép. Việc mua nhà đất trong quy hoạch cây xanh có giá thấp hơn đất bình thường không bị quy hoạch, giúp người dân có thể sở hữu bất động sản với giá rẻ.

  • Được bồi thường về đất.

Đây là điểm thu hút các nhà đầu tư bất động sản quan tâm đến loại hình đất quy hoạch. 

Lý do là, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật đất đai 2013 chính là bồi thường bằng đất khác có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền.

Nếu mua đất quy hoạch cây xanh, sau khi bị thu hồi đất thì người sử dụng đất đó có thể được bồi thường bằng thửa đất khác tương đương hoặc bằng tiền.

Lúc này, nhà đầu tư cần có khả năng dự đoán thị trường nhà đất tại địa phương đó, xem xét giá mua vào và giá trị bồi thường có chênh lệch hay có khả năng sinh lời nếu được bồi thường không, để quyết định có nên đầu tư vào đất quy hoạch cây xanh hay không. 

  • Được xin phép sửa chữa, cải tạo lại nhà ở, công trình trên đất, tách thửa. 

Cần lưu ý rằng, khi mua đất quy hoạch cây xanh mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất vẫn được phép xin tách thửa nếu đủ điều kiện tách thửa, sửa chữa, cải tạo lại nhà ở, công trình trên đất. 

Nhà đầu tư cần lưu ý thời hạn này để thực hiện quyền lợi của mình, giúp gia tăng giá trị cho bất động sản ngay cả khi đó là đất thuộc diện quy hoạch cây xanh.

  • Được tự do chuyển nhượng.

Từ khi có thông báo về quyết định thu hồi đất thì người có nhà đất bị thu hồi không được tự do chuyển nhượng, mua bán nữa.

Đất quy hoạch cây xanh là gì

Do đó, nhà đầu tư khi mua bán đất quy hoạch cây xanh cần quan tâm đến kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất để nắm bắt thời điểm còn được tự do chuyển nhượng để được hưởng lợi từ quỹ đất nằm trong quy hoạch cây xanh. 

Nhược điểm:

  • Sẽ bị thu hồi trong tương lai.
  • Bị hạn chế quyền xây dựng mới nhà ở, công trình trên đất, quyền tách thửa.
  • Nhiều ngân hàng không nhận thế chấp đất quy hoạch cây xanh khi vay vốn ngân hàng.
  • Không được lên thổ cư, không phù hợp để sinh sống ổn định, lâu dài.

Kết Luận

Từ những thông tin đã cung cấp trong bài viết này, hy vọng quý độc giả đã hiểu rõ về đất quy hoạch cây xanh là gì. Và có thể kết luận rằng, đất quy hoạch cây xanh phù hợp với những nhà đầu tư bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận, không phù hợp mua để ở lâu dài.

About the author 

Nhadatgiathat.com

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}