Đầu tư shophouse – xu hướng mới đang dần lan rộng trên thị trường bất động sản Việt Nam. Được đánh giá là an toàn hơn so với đầu tư chứng khoán, lợi nhuận hứa hẹn cao hơn so với gửi ngân hàng, nhiều người kinh doanh đã không ngần ngại rút hầu bao để mong thu lời. Tuy nhiên, đầu tư shophouse không phải ai cũng làm được.
Vậy làm thế nào để đầu tư shophouse hiệu quả, ai là người nên rót vốn và thực tế thị trường ra sao? Sau đây cùng nhadatgiathat tìm hiểu nhé!
Nội Dung Chính Bài Viết
Đầu tư shophouse là gì?
Khái niệm về shophouse cần hiểu rõ
Shophouse là một mô hình không còn xa lạ gì đối với nhiều nước trên thế giới, nhưng đối với Việt Nam đây là một thị trường hoàn toàn mới mẻ. Hiện nay, pháp luật nước ta chưa có những pháp chế hay chính sách gì cụ thể đối với mô hình mới này nên khái niệm shophouse cũng chỉ được hiểu bởi các nhà đầu tư.
Shophouse hay còn gọi là nhà phố thương mại, nó như một đứa con lai giữa các shop kinh doanh tích hợp với khu căn hộ chung cư. Như vậy, khi sở hữu căn hộ dạng shophouse, nhà đầu tư và khách hàng có thể sử dụng với đa mục đích, có thể vừa để ở, có thể kinh doanh như mở quán hàng, cà phê, khách sạn, homestay, văn phòng,…
Có hai loại shophouse chính là shophouse chân đế và shophouse thấp tầng. Đây đều là những phân khúc căn hộ được sở hữu vị trí mặt tiền tại các dự án chung cư, có nhiều nét tương đồng với nhau nhưng cũng có rất nhiều sự khác biệt về quy mô, pháp lí.
| Shophouse chân đế | Shophouse thấp tầng |
| Quy mô 1 tầng trệt nằm dưới chân những dự án căn hộ chung cư |
Thường được xây dựng với quy mô từ 2 đến 5 tầng |
| Nằm ở mặt tiền những con đường nội khu hoặc ngoại khu có nhiều người qua lại |
Nằm ở mặt tiền những huyết mạch lớn đông đảo lại hơn |
| Chỉ có thể đăng kí với mục đích kinh doanh ( tránh nhầm lẫn với căn hộ tầng trệt chỉ ở không kinh doanh) | Có thể vừa kinh doanh tầng trệt và vừa ở trên tầng trên |
| Pháp lí thường là 50 năm sở hữu, tùy vào từng chính sách của mỗi địa phương và quy mô dự án |
Tầng 1 sở hữu 50 năm như shophouse chân đế còn những tầng trên có thể sở hữu không giới hạn |
| Phù hợp với những nhà đầu tư vốn hạn hẹp hoặc quy mô nhỏ | Dành cho những ai đầu tư quy mô lớn, có nguồn vốn mạnh hơn |
Đầu tư shophouse nên hiểu như thế nào
Như đầu tư vào các loại hình bất động sản khác, đầu tư shophouse cũng là rót vốn vào các căn nhà phố thương mại sau đó định hướng kinh doanh và thu lời. Với shophouse, các nhà đầu tư có thể mua đi bán lại dạng lướt sóng sau đó hưởng lợi nhuận chênh lệch hoặc ổn định hơn là cho thuê hàng tháng hoặc những ai mạnh dạn hơn có thể trực tiếp bắt tay vào kinh doanh cà phê, nhà hàng, hotel, văn phòng,…
So với các phân khúc khác, đầu tư shophouse đa dạng hơn nhiều, tiềm năng lớn nhưng rủi ro cũng không kém gì bởi số vốn bỏ ra khá cao, phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan như cộng đồng dân cư, trình độ phát triển kinh tế đặc biệt quan trọng nhất là vị trí.
Mặt khác, đầu tư shophouse còn bị giới hạn bởi thời gian sử dụng, nghĩa là nhà đầu tư phải tạo ra nguồn thu làm sao để ổn định được vốn và thu lời trong khoảng thời gian nhất định. Đây là điểm e ngại của nhiều nhà đầu tư khi rót tiền vào shophouse. 50 năm ban đầu nhìn rất dài nhưng với giá trị bỏ ra lớn, nếu không có kế hoạch kinh doanh cụ thể, hợp lí và hiệu quả thì nhà đầu tư có khả năng mất tiền rất cao.
Hầu hết, các căn nhà phố thương mại đều có giá lớn hơn căn hộ thông thường từ 10-20% nên đầu tư shophouse được giới chuyên môn ví von như là “hình thức thu lời cho giới nhà giàu”. Điều này qua quá trình thực tế đầu tư quả là không sai, shophouse nên dành cho những ai có khả năng tài chính lớn thì sẽ an toàn và hiệu quả hơn. Tuy nhiên điều này cũng không hẳn vì nếu lựa chọn được dự án tốt, kế hoạch kinh doanh độc đáo, phù hợp xu hướng thì nhiều người dù khả năng vốn ít nhưng vẫn thu lợi nhuận khủng hàng năm.
Tại sao có nhiều người muốn đầu tư vào shophouse?
Shophouse là mô hình mới du nhập vào thị trường Việt Nam nhưng lại được nhiều người đón nhận và ngày càng lan rộng và hiện đang trở thành một xu hướng trong đầu tư. Vậy shophouse có gì để nhiều nhà đầu tư can tâm rót số vốn lớn như vậy? Cùng tìm hiểu nào!
Vị trí độc nhất vô nhị
Vị trí địa lí luôn là ưu thế lớn nhất của mỗi căn shophouse và cũng là điều kiện quan trọng nhất quyết định kinh doanh thành công.
Các shophouse thường được xây dựng ở những khu vực trung tâm dự án, ở những con đường nội khu, nơi dễ dàng tìm thấy và di chuyển nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt của các cư dân trong khu căn hộ. Hoặc sẽ được bố trí ở các con đường lớn, nhiều người qua lại, không chỉ đáp ứng nhu cầu mua sắm của cư dân nội khu mà còn cả khách vãng lai.
Sở hữu vị trí đắc địa nhất của dự án các shophouse luôn được tạo điều kiện để tiếp cận nguồn khách hàng. Mặt khác, nhà phố thương mại chủ yếu là phục vụ công việc buôn bán, dịch vụ nên mặt tiền rất quan trọng. Có tọa độ vàng, sở hữu mặt tiền dự án là những yếu tố quyết định đến việc đầu tư shophouse của những nhà rót vốn.
Đa năng
Đầu tư shophouse trở nên được nhiều người đón nhận bởi nhà phố thương mại có thể kinh doanh đa ngành, sử dụng với nhiều mục đích và thu nguồn tiền từ nhiều ngành khác nhau.
Với mỗi shophouse, người sở hữu có thể vừa ở, vừa trực tiếp buôn bán hoặc phổ biến hơn là cho thuê hàng tháng thu về lợi nhuận ổn định.
Đầu tư shophouse, chúng ta có thể dùng tầng trệt mở cửa hàng, kinh doanh dịch vụ hoặc cho thuê văn phòng, với những shophouse trên 3 tầng có thể mở các nhà nghỉ, khách sạn 3 sao, 5 sao tùy thích hoặc cho thuê căn hộ, homestay. Kinh doanh là vậy nhưng chủ sở hữu có thể trích ra khoảng không gian sinh hoạt cho gia đình riêng, rộng rãi, chất lượng mà không ảnh hưởng gì đến các hoạt động thương mại.
Ngoài ra, nếu có ý định ở trong các nhà phố thương mại thì chủ nhà có thể thoải mái trải nghiệm và hưởng thụ những tiện ích cao cấp trong dự án, phục vụ nhu cầu sinh hoạt thường nhật một cách đầy đủ.
Như vậy, đầu tư vào shophouse, một mũi tên nhiều đích, vừa giải quyết nhu cầu chỗ ở vừa giải quyết việc thu nhập, có thể kinh doanh đa ngành và thu về nguồn lợi nhuận hàng tháng. Đây là một trong những yếu tố quan trọng làm shophouse được nhiều nhà đầu tư đón chờ.
Số lượng có hạn
Sở hữu vị trí hiếm có khó tìm ngay tại mặt tiền mà mỗi dự án, số vị trí đắc địa này rất ít nên số shophouse trong mỗi dự án cũng bị giới hạn đi nhiều. Trong mỗi dự án chung cư, số nhà phố thương mại chỉ bằng 2-3% so với số căn hộ. Số lượng bị giới hạn là một nguyên nhân thúc đẩy nhiều người đầu tư, shophouse đã cao giá nay lại thường xuyên cháy hàng hơn.
Vì số lượng có hạn nên với số lượng người đầu tư nhiều dẫn đến tư tưởng không mua sẽ hết, mất cơ hội nên các căn shophouse nhất là trong các dự án cao cấp luôn được giới chuyên môn săn đón hết lòng. Nhiều dự án có nhà phố thương mại, chủ đầu tư phải tiến hành bốc thăm mua vì có quá nhiều người muốn rút hầu bao.
Mặt khác, do số lượng có hạn nên nhu cầu luôn lớn hơn nguồn cung cấp, tính thanh khoản nhờ vậy mà được đẩy cao. Việc mua đi bán lại dễ dàng do đây là thị trường mới, nhiều nhà đầu tư mạnh dạn bước trước đầu tư lướt sóng thu được lợi nhuận cao dần dần có nhiều người cũng muốn đầu tư shophouse.
Đầu tư shophouse – thực tế kiểm chứng như thế nào?
Đầu tư shophouse là một thị trường mới tiềm năng được nhiều người đầu tư xuống tiền với ước tính lợi nhuận 8-15% mỗi năm. Vậy thực tế đầu tư shophouse có như mong đợi, nhadatgiathat sẽ đưa đến cho bạn cái nhìn tổng quan nhất về thị trường nhà phố thương mại hiện nay.
Thực tế đầu tư shophouse
Mang nhiều kì vọng là kênh đầu tư “hái ra tiền”, đầu tư shophouse được nhiều nhà đầu tư rút hầu bao. Vậy nhưng trên thực tế cho thấy, số căn shophouse thành công như dự tính không nhiều, mặt khác còn trở thành trái đắng đối với nhiều nhà đầu tư.
Có rất nhiều dự án khi mới ra mắt chào đón với giá 70-80 triệu/m2, có những shophouse giá lên đến trăm triệu tương đương với khoảng 10 tỷ/căn. Theo những lời giới thiệu, khu vực này sẽ là khu đô thị vệ tinh, khu dân cư đông đúc trong tương lai, nhiều nhà đầu tư cũng nhìn thấy được nhiều lợi thế rót tiền đầu tư.
Tuy nhiên, sau khi bàn giao, đáng nhẽ với mức vốn đầu tư cao lên đến chục tỷ, nhà đầu tư phải thu về ít nhất 100-150 triệu/tháng mới có lợi nhuận nhưng phải xót xa khi nhiều shophouse cho thuê với giá 30-50 triệu/tháng, có những tháng không ai thuê, nhiều căn nhà phố thương mại chịu cảnh điêu đứng vì ít người thuê, kinh doanh thì không được.
Đây không phải là tình cảnh của riêng ai, khi ra một dự án mới chủ đầu tư luôn mang nhiều kì vọng về tương lai nhưng tương lai tốc độ đô thị hóa chậm chạp, chính sách nhà nước chưa đến nơi, hệ thống cơ sở hạ tầng thiếu thốn trong khi shophouse bị giới hạn sử dụng trong 50 năm.
Đối với đầu tư dài hạn các dự án như căn hộ chung cư hoặc nhà đất thì nhà đầu tư có thể chờ tương lai tăng giá nhưng với shophouse thời gian có hạn, vốn lại lớn nếu không khéo léo, kĩ càng thì mất tiền là chuyện không thiếu.
Cần phải chậm lại và thay đổi tư tưởng
Khi mô hình đầu tư shophouse dần lan rộng trên thị trường, ngày càng có nhiều dự án nhà phố thương mại mọc lên, cũng có nhiều người đầu tư hơn làm mức độ canh tranh không còn như trước.
Mặt khác, với thực trạng hiện nay, 10 người bán 2-3 người mua, thị trường bắt đầu dần đi về thế bão hòa, đầu tư shophouse không còn lợi nhuận cao như trước. Qua thực tế kiểm chứng, rót vốn vào nhà phố thương mại để thu lời không hề dễ dàng, các nhà đầu tư bắt đầu kĩ càng hơn, lựa chọn những shophouse có tiềm năng lớn hơn.
Shophouse để thành công phụ thuộc vào nhiều yếu tố như cộng đồng dân cư, cơ sở hạ tầng dự án, trình độ phát triển kinh tế khu vực,… Nhà đầu tư shophouse luôn phải nhìn nhận khách quan và đánh giá các yếu tố, tiềm năng dự án để từ đó quyết định kinh doanh. Cần phải khảo sát kĩ lưỡng các yếu tố về hạ tầng nội khu và tiện ích xã hội trong dự án, tiến độ và nhóm khách hàng hướng tới của chủ đầu tư. Chỉ như vậy, người rót vốn mới dự kiến được quy mô cộng đồng dân cư lớn hay nhỏ, các tiện ích có đủ thu hút dân đổ về sinh sống và nhóm đối tượng cư dân chính là khách hàng tiềm năng sẽ có sức mua như thế nào, mặt hàng nào sẽ phù hợp từ đó mà chọn đúng ngành, đúng nơi.
Mặc dù đầu tư shophouse được giới chuyên môn đánh giá có tiềm năng thu lợi nhuận cao, nhưng trên thực tế nếu không tính toán kĩ càng, xem xét đánh giá dự án cẩn thận thì mất tiền oan là chuyện không tránh khỏi. Nhà đầu tư thông thái sẽ là nhà đầu tư biết đánh giá khách quan vấn đề, nghiên cứu thị trường bài bản và nắm bắt cơ hội đầu tư.
Đầu tư shophouse dành cho ai?
Đầu tư shophouse cần nhiều vốn và không hề dễ dàng nên có người kinh doanh thành công, có người thì không. Vậy những ai phù hợp để kinh doanh shophouse?
- Đầu tư shophouse phù hợp với những ai có nguồn vốn vững vàng và có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường đầu tư: những người lớn tuổi muốn đầu tư lâu dài, thu lời ổn định hàng tháng hoặc những chủ đầu tư lớn đầu tư đa ngành không muốn “ bỏ trứng vào 1 giỏ”.
- Dành cho những gia đình muốn có một nơi có thể định cư đồng thời kinh doanh và thu lời ổn định
- Các nhà đầu tư muốn rót tiền xây dựng các mô hình kinh doanh cao cấp như văn phòng, quán cà phê, quán ăn 5 sao,…
- Những ai muốn hưởng thụ những tiện ích cao cấp trong dự án nhưng ngại ở các tầng cao của chung cư
- Các gia đình có khả năng tài chính vững vàng muốn đầu tư dòng tiền tạo tiền đề sau này cho con cái
Tóm gọn lại, đầu tư shophouse phù hợp nhất cho những ai có nhiều tiền, vững vàng về kinh nghiệm cũng như kinh tế hoặc có sự đột phá trong kinh doanh, những ông trùm lớn trong ngành. Còn đối với những nhà đầu tư vốn hẹp, đầu tư shophouse khá mạo hiểm vì khó khăn trong thời gian đầu, giá bán cao và nhiều khả năng không đủ sức xoay dòng tiền phí quản lí và lãi ngân hàng.
Bỏ túi kinh nghiệm đầu tư shophouse thành công, giảm rủi ro
Kinh nghiệm nào dành cho những người bắt đầu kinh doanh shophouse? Lựa chọn shophouse như thế nào là tốt nhất? cùng đón xem thực tế đã cho chúng ta những bài học gì nhé!
- Nên lựa chọn shophouse ở những dự án căn hộ lớn, cao cấp, cụ thể là cộng đồng dân cư phải ít nhất trên 4000 người. Đây là điều kiện tiên quyết quan trọng vì chỉ khi người dân sống đông đúc, các shophouse mới có thể có nguồn khách hàng lớn được.
- Khảo sát những khu vực xung quanh và đánh giá về cơ sở hạ tầng và hệ thống giao thông. Hạ tầng tốt sẽ thu hút nhiều dân cư đổ về, không chỉ nâng cao tệp khách hàng nọi khu mà còn cả khách hàng ngoại khu đồng thời di chuyển đến shophouse dễ dàng sẽ là yếu tố thuận lợi để nhiều người qua lại.
- Khảo sát các dự án lân cận, có nhiều shophouse đang kinh doanh không, họ kinh doanh ngành nghề nào từ đó để tìm ra hướng đầu tư phù hợp và tính toán sức cạnh tranh, chọn ngách sản phẩm đúng nhu cầu. Điều này rất quan trọng bởi dù nếu nhà đàu tư không trực tiếp kinh doanh mà chỉ cho thuê thì cũng phải đưa ra những quan điểm hợp lí để thuyết phục người thuê.
- Nếu mua theo phương thức chuyển nhượng lại nên chú ý hạn sử dụng còn lại của shophouse. Nên mua những nhà phố thương mại vẫn còn hạn dùng trên 35 năm, đây là khoảng thời gian tối thiểu để loại trừ những trường hợp xấu nhất vẫn có thể thu hồi vốn. Đầu tư vào các shophouse ngắn hạn hơn thì nhà đầu tư phải có kế hoạch và lối đi đặc biệt thu hút khách hàng thì mới có thể an toàn thu lợi nhuận.
- Nên lập kế hoạch kinh doanh cụ thể để phòng những trường hợp không may, đồng thời tính toán được khả năng thu hồi vốn, dòng tiền tránh trường hợp áp lực về chi phí quản lí, lãi ngân hàng không thể chi trả.
- Nghiên cứu thị trường, nhu cầu mua sắm và sức mua của cư dân trong dự án để quyết định đầu tư hay không.
Kết luận
Bài viết trên đây là những kinh nghiệm về đầu tư shophouse, những ai đang có ý định xuống tiền ở lĩnh vực này hoặc những người mới nên tham khảo để có hướng đi đúng đắn và cái nhìn toàn diện hơn.
Hãy theo dõi nhadatgiathat thường xuyên để cập nhật nhiều thông tin và dự án mới nhé!
Bài viết tham khảo:
- Shophouse là gì? Kinh Nghiệm đầu tư cho người mới
- Shophouse Saigon Pearl Bình Thạnh – Khu Kinh Doanh Sầm Uất