Người xưa có câu “an cư lập nghiệp” là người Việt Nam ắt hẳn mỗi người chúng ta ai cũng từng nghe qua ý nghĩa của cụm từ này .Đó là khi có nhà có cuộc sống ổn định thì sự nghiệp mới trở nên thuận lợi và phát triển được.
Để an cư và có một cuộc sống ổn định thì việc mua nhà mua đất luôn là ưu tiên số một. Vậy lưu ý khi đầu tư bất động sản ra sao? khái niệm về diện tích đất thông thủy là gì ?
Nhadatgiathat xin gửi đến các bạn bài viết dưới đây. Mong rằng sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về bất động sản và có thể giao dịch mua bán nhà đất hiệu quả nhanh chóng nhất.
Nội Dung Chính Bài Viết
Diện tích thông thủy là gì?
Để hiểu được diện tích thông thủy là gì? trước hết chúng ta phải hiểu nghĩa của từ “thông thủy” ?. Đây là một từ Hán – Việt, trong đó từ Thủy nghĩa là nước, từ Thông được hiểu thông suốt, liền mạch. Thông thủy chính là nơi nước có thể chạy liền mạch thông xuất không có sự cản trở. Thuật ngữ Thông thủy này được sử dụng rất nhiều và phổ biến trong xây dựng, thiết kế và kiến trúc nhà ở.
Vậy nên diện tích thông thủy hay được gọi là diện tích sử dụng căn hộ là phần diện tích gồm diện tích tường ngăn phòng bên trong căn hộ, và diện tích ban công logia (nếu có) của căn hộ đó. Do đó, diện tích thông thủy còn được sử dụng thuật ngữ khác là diện tích lọt lòng. Diện tích thông thủy có nghĩa tiếng anh là Carpet Area.
Ở nước ngoài, diện tích thông thủy còn được hiểu là diện tích trải thảm (Carpet Area). Ở đâu có sử dụng trải thảm thì được tính vào diện tích thông thủy.
Đặc điểm
Diện tích trên không gồm các phần như: diện tích tường bao quanh căn hộ hay ngôi nhà, phần tường nhà phân chia các căn hộ và diện tích sàn có cột,hộp kỹ thuật nằm phía trong căn hộ hay chung cư.
Diện tích đó được đo theo những chỗ có nước và có thể lan tỏa.
Ý nghĩa
Diện tích thông thủy có vai trò rất quan trọng cho cả 2 bên người mua nhà và người bán.Diện tích thông thủy giúp người mua biết được chính xác nhất diện tích về ngôi nhà mình cần mua và xác định cụ thể số tiền bỏ ra để sở hữu diện tích ngôi nhà hoặc căn hộ đó.
Đồng thời, việc hiểu và nắm bắt rõ diện tích thông thủy của ngôi nhà sẽ giúp người mua cẩn thận và thận trọng trong quá trình mua với diện tích chính xác và cụ thể.
Diện tích Tim tường là gì
Khái niệm
Diện tích tim tường hay còn được gọi cách khác là diện tích sàn xây dựng đó chính là diện tích được tính gồm tường ngôi nhà hay căn hộ đó hay các bức tường phân chia căn hộ, diện tích sàn có cột,các hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ hay ngôi nhà đó.
Ngoài ra, diện tích Tim tường được gọi theo một thuật ngữ khác là diện tích phù bì thuật ngữ tiếng Anh là Built-up area.
Ý nghĩa
Đo ngôi nhà hay căn hộ theo diện tích Tim tường là một phương án tối ưu và hợp lý hơn so với việc đo theo diện tích thông thủy. Khi đo theo diện tích Tim tường thì khoảng không gian các bức tường không được sử dụng, những bức tường ngăn cách căn hộ không là tường chịu lực nên bạn có thể khoan vào tường để lắp đặt nội thất như tivi, giá đỡ tủ, kệ sách hay ảnh, tranh, …
Do vậy, đo theo diện tích Tim tường sẽ làm rõ được quyền gia sở diện tích chính xác cho gia chủ căn hộ hoặc ngôi nhà.
Cách tính diện tích tim tường
Để tính diện tích Tim tường, bạn cần đo từ tâm tường nằm trung tâm căn hộ.
Công thức cụ thể:
Stt = Snp + Sbc + So
Trong đó:
- Stt: Diện tích tim tường
- Snp: Diện tích tường ngăn các phòng
- Sbn: Diện tích ban công phía ngoài, lô gia
- So: Diện tích để ở
Cách tính diện tích Tim tường sẽ có nhược điểm là khi một số căn hộ có quá nhiều cột chịu lực bên trong và hộp kỹ thuật cần phải tính toán cho chuẩn xác để có cách đo đạc hợp lý không bị thiệt thòi cho người bán và cả người mua.
So sánh diện tích thông thủy và diện tích tim tường
| STT | YẾU TỐ | DIỆN TÍCH | |
| THÔNG THỦY | TIM TƯỜNG | ||
| 1 | Các khu vực được tính diện tích | Các phòng trong căn hộ và diện tích ban công, nhô ra bên ngoài (nếu có) gắn với căn hộ đó | Tường ngăn căn hộ gồm diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. |
| 2 | Các phần không tính | Phần diện tích tường bao quanh và tường chia giữa các căn hộ, diện tích sàn gồm cột hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ. | – |
| 3 | ví dụ thực tế tại căn hộ A là của bạn và căn hộ B,C của hàng xóm. Và căn hộ của bạn gồm 2 phòng phủ, 2 khu vệ sinh và ban công | gồm có diện tích 2 phòng, diện tích 2 khu vệ sinh, tường ngăn hai phòng ngủ, tường ngăn cách hai nhà vệ sinh và diện tích sàn ban công | Gồm diện tích Thông thủy và diện tích tường bao quanh và ngăn cách với căn hộ B, C, diện tích sàn nhà có cột, diện tích hộp kỹ thuật trong căn hộ. |
| 4 | Cách sử dụng | Chỉ sử dụng phía trong căn hộ còn gọi cách khác là diện tích lọt lòng | Gồm cả diện tích tường xây dựng và quyền quyết định, sở hữu tài sản. |
| 5 | Thuật ngữ hay sử dụng trong mua bán bất sản | Diện tích sở hữu hay diện tích sàn là diện tích Thông thủy | Diện tích sàn xây dựng hay diện tích phủ bì là diện tích Tim tường |
| 6 | Loại hình bất động sản | Đối các loại hình khác căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu đất để mua và đánh giá đúng giá trị tài sản. | Chỉ với căn hộ chung cư thì tính diện tích Tim tường (đó là giá bán) |
Nếu bạn sử dụng theo cách đo diện tích Tim tường thì diện tích căn hộ có thể lớn hơn diện tích thông thủy. Tuy nhiên mức giá tiền cho diện tích mét vuông lại ít hơn. Ngược lại nếu bạn đo theo diện tích thông thủy, số lượng mét vuông của hộ sẽ nhỏ hơn nhưng giá từng mét vuông lại cao hơn.
Mục đích sử dụng diện tích thông thủy là gì?
Xác định diện tích thông thủy là cách để tính diện tích sử dụng thực tế với diện tích đã bỏ tiền khi mua căn hộ đó. Diện tích thông thủy gần với diện tích sử dụng thực tế thì càng có lợi cho người mua hơn. Tùy theo kiến trúc của công trình mà kiến trúc sư có thể mở rộng diện tích thông thủy theo cách tối đa để tăng diện tích căn nhà và giá trị của nó.
Nhưng cũng nên chú ý và thiết kế sao cho diện tích thông thủy luôn đạt chỉ số cao nhất có thể nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp với công trình và công năng của nó. Thực tế khi nhiều gia đình không hiểu rõ về diện tích thông thủy hoặc diện tích sàn khi xây dựng. Mà chỉ chăm chăm chú ý diện tích thể hiện trên giấy tờ mua bán rất dễ bị thiệt thòi đặc biệt là mua chung.
Cách Tính diện tích thông thủy của hộ chung cư?
Theo thông tư 03/2014/TT-BXD đã có quy định về diện tích sử dụng căn hộ. Được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho người mua là diện tích thông thủy. Quy định bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng trong căn hộ và diện tích ban công căn nhà, lô gia (nếu có). Tường bao quanh nhà và khu vực tường giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột phía trong. Hộp kỹ thuật của căn nhà không tính vào diện tích thông thủy.
Công thức tính diện tích thông thủy :
- Diện tích thông thủy = {Diện tích tường ngăn khu phòng + diện tích ban công, logia + diện tích ở} – {Diện tích tường bao quanh + tường phân phân cắt căn hộ + diện tích hộp kỹ thuật và sàn cột}.
- Một số ví dụ về cách tính diện tích thông thủy của các nước trong khu vực châu Á như :
Hồng Kông và Singapore
Diện tích thông thủy được tính từ tim tường bao quanh căn hộ đó . Bao gồm diện tích ban công riêng, vách ngăn, cột phía trong căn hộ (nếu có). Trường hợp nếu ban công, lô gia có diện tích tường chung thì tính từ tim của tường chung căn nhà đó.
Indonesia
Diện tích thông thủy tính từ tim tường quanh căn hộ. Gồm có diện tích ban công riêng của căn hộ, vách ngăn, cột bên trong căn hộ (nếu có).Không bao gồm diện tích cột, hộp kỹ thuật phía trong căn hộ . Trường hợp có ban công phần lô gia có chung diện tích tường thì được phép tính từ mép phía trong của tường chung.
Quy định diện tích thông thủy các văn bản pháp luật?
Thông tư số 03/2014/TT-BXD đã thay thế cho Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Theo đó thông tư mới diện tích thông thủy được tính như sau:
“Diện tích sử dụng trong nhà hay phần diện tích khác là sở hữu riêng của chủ sở hữu. Nhà chung cư khi tính theo diện tích thông thủy gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng phía trong căn hộ, ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích khu vực tường bao quanh căn nhà, tường chia các căn hộ, sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm phía trong căn hộ. Khi phần diện tích ban công được tính thì tính luôn toàn bộ diện tích sàn nhà; trong trường hợp ban công có cả diện tích tường chung thì tính theo mép trong của tường chung.”
Phân biệt diện tích thông thủy với diện tích tim tường
Hiểu theo cách đơn giản nhất, diện tích thông thủy được tính từ mép trong tường căn hộ chung cư.
Diện tích tim tường là phương pháp tính diện tích căn hộ đo từ tim tường. Diện tích tim tường sẽ bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các phòng, diện tích sàn gồm cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
Như vậy, diện tích xác định theo diện tích thông thủy sẽ có lợi hơn diện tích tim tường nhưng xét quyền chủ sở hữu và hạn chế việc tranh chấp, đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn. Do khoảng không gian đậm trong các bức tường không bao giờ được sử dụng.
Quy định về diện tích căn hộ hiện nay
Theo Quy chuẩn ban hành trong thông tư Luật Nhà ở 2020 quy định như sau, diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không được nhỏ dưới 25m2 (phòng ngủ 9m2) và tối thiểu phải có 01 phòng ở và 01 khu vệ sinh.
Với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 45m2 và tối đa là 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.
Các căn hộ phải có không gian chiếu sáng tự nhiên. Nếu căn hộ có từ 02 phòng trở lên phải có 01 phòng có không gian chiếu sáng tự nhiên
Ngoài ra, một số quy chuẩn khác của chung cư cũng được quy định như:
- Khu vực phòng ở, chiều cao thông thủy tối thiểu là 2,6m;
- Khu vực phòng bếp và phòng vệ sinh, chiều cao thông thủy tối thiểu 2,3m;
- Khu vực tầng hầm, tầng kỹ thuật và tầng nửa hầm, chiều cao thông thủy tối đa 2,0m;
- Khu vực gian lánh nạn, chiều cao thông thủy tối thiểu 2,6m;
- Khu vực không gian phía trong của mái dốc được sử dụng làm phòng hay phòng sinh hoạt, chiều cao thông thủy bằng 1/2 diện tích phòng tối thiểu phải 2,1m;
- Khu vực phòng và các khu vực có chức năng nhu cầu khác (ngoài mục đích để ở), chiều cao thông thủy tối thiểu nhỏ hơn 2,6m…
Thông tư có hiệu lực từ 01/7/2020.
Mua bán căn hộ thì tính theo diện tích nào?
Như các phân tích phía trên trước kia theo như thông tư cũ thì chủ đầu tư có quyền lựa chọn 1 trong 2 cách đo để áp dụng vào hợp đồng mua bán nhà.
Nên dẫn đến nhiều hệ lụy về sau .Cụ thể là các chủ đầu tư thường lựa chọn đo theo diện tích tim tường để tăng diện tích thực của căn hộ cũng làm giảm đi đơn giá/m2. Tao ra tâm lý mua với giá rẻ cho khách hàng
Vô hình chung sẽ làm cho người mua bị thiệt hại về diện tích sử dụng, phần phí quản lý chung cư vì phí quản lý chung cư được tính theo diện tích căn hộ trên hợp đồng mua bán
Do vậy theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật nhà ở 2014 diện tích sử dụng căn hộ hay phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ sẽ chỉ được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính diện tích thông thủy là cách tính đúng chuẩn nhất và đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư về sau.
Cụ thể tại Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực ngày 1/7/2015 quy định, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước diện tích thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có) và phần diện tích tường ngăn các phòng phía trong căn hộ và không tính hộp kỹ thuật diện tích tường bao căn nhà, sàn có cột nằm bên trong căn hộ. Khi tính cả diện tích ban công sẽ tính luôn toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì sẽ tính từ mép trong của tường chung.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13,Các cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; trường hợp nếu căn hộ chung cư thì phải ghi đầy đủ diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.
Tổng kết
Trên đây là những chia sẻ của Nhadatgiathat về diện tích thông thủy. Mong rằng qua bài viết sẽ giúp các bạn thêm những thông tin bổ ích trong việc mua bán bất động sản
Từ đó, bạn sẽ có cách nhìn khách quan hơn để kiểm tra, xác nhận thông tin diện tích căn nhà xem có sự trùng khớp với thông tin mà bên cung cấp đưa ra hay không?. Chúc các bạn thành công để sở hữu ngôi nhà trong mơ của mình nói riêng và các dự án mua bán bất động sản nói chung.