Ranh Quy Hoạch Là Gì? Có Nên Mua Đất Ranh Quy Hoạch Không?

0 Comments

ranh quy hoạch là gì

Bất động sản là một trong những lĩnh vực có tốc độ phát triển rất nhanh và mạnh ở Việt Nam. Việc trang bị cho mình những kiến thức về ngành nghề này cũng sẽ giúp chúng ta hiểu biết và thậm chí đầu tư sinh lời rất hiệu quả. Một trong số những câu hỏi được khá nhiều người đang quan tâm đó là ranh quy hoạch là gì? Có nên mua đất ranh quy hoạch?

Hãy cùng nhadatgiathat  tìm hiểu về chủ đề này trong bài viết sau. 

Ranh quy hoạch là gì?

ranh quy hoạch là gì

Để tìm hiểu về chủ đề ranh quy hoạch là gì đầy đủ nhất chúng ta cần phải nắm được các khái niệm có trên bản đồ quy hoạch như lộ giới, khoảng lùi, ranh quy hoạch…

Lộ giới là gì? 

Lộ giới là một thuật ngữ chuyên ngành do các cơ quan quản lý nhà nước sử dụng với mục đích để chỉ ra ranh giới quy hoạch mở đường, mở hẻm hoặc xây dựng. 

Đối với đô thị, phần lộ giới chính là đất được sử dụng dành riêng cho các công trình đường giao thông, kỹ thuật hạ tầng hoặc không gian công cộng như công viên…

Lộ giới được định nghĩa là điểm cuối cùng trên chiều rộng của một con đường. Theo quy định được tính từ tim đường trải dài cho đến 2 bên đường. 

Hiểu một cách đơn giản thì lộ giới là khoảng diện tích đất giữa hai chỉ giới đường đỏ (trên hình vẽ) và đơn vị được tính bằng mét. Khi đó, chỉ giới đường đỏ chính là đường ranh giới quy định phần đất được phép xây dựng của các hộ dân với phần đất dành cho giao thông hoặc là các công trình của nhà nước. 

Thông thường mốc lộ giới ở hai bên đường đều có các thiết lập với mục đích cảnh báo dân cư không được phép sử dụng để xây dựng hoặc xâm lấn trái phép trong phạm vi của lộ giới.

Cách tính lộ giới: 

Theo quy định tại Điều 3 của Luật xây dựng, trên bản đồ quy hoạch cũng như trên thực địa, cần phải quy định lộ giới rõ ràng để có thể phân định ranh giới giữa phần đất sử dụng dành riêng cho các công trình kỹ thuật hạ tầng, đường giao thông, không gian công cộng khác và phần đất để xây dựng của nhà dân.

Đối với các đô thị lớn, phần lộ giới sẽ được quy định làm phần đất dành để sử dụng làm đường đô thị. Trong đó thì lộ giới sẽ bao gồm toàn bộ lòng đường, vỉa hè và lề đường.

Đối với trường hợp những khu dân cư đã có quy hoạch đầy đủ rõ ràng hoặc khu dân cư mới được hình thành, các nhà chủ đầu tư cũng thường sử dụng các cột mốc để phân chia đánh dấu lộ giới tránh các trường hợp xâm phạm của người dân. 

Trong hoạt động xây dựng công trình thì cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng sẽ có trách nhiệm thông báo và cung cấp đầy đủ thông tin về lộ giới hoặc chỉ giới đường đỏ với người dân để tránh những xây dựng sai phạm.

Ranh quy hoạch là gì? Khoảng lùi xây dựng là gì?

Ranh quy hoạch hay còn được biết đến với tên khoảng lùi xây dựng. Khoảng lùi xây dựng là khoảng cách giữa 2 đường chỉ giới đỏ và chỉ giới xây dựng.

Thông thường chỉ giới xây dựng sẽ lùi vào đất dân cư so với chỉ giới đường đỏ. Nhưng sẽ không tính đối với những không gian như ban công, mái hiên hay ô van,… sẽ được phép nhô ra chỉ giới đường đỏ theo quy định của Nhà nước.

Theo pháp luật quy định về khoảng lùi xây dựng khác nhau tùy vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương và không gian kiến trúc, chiều cao công trình. 

Để xác định được khoảng lùi xây dựng thì chúng ta cần biết về 2 khái niệm là  chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ:

Chỉ giới xây dựng: Là đường quy định giới hạn được cho phép xây nhà hoặc các công trình trên phần đất đang sở hữu. Chỉ giới xây dựng có thể lùi vào trong hoặc trùng so với chỉ giới đường đỏ, tùy vào điều kiện quy hoạch của miếng đất đó.

Chỉ giới đường đỏ: Là đường quy định để phân chia ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình với phần đất công trình công cộng hoặc làm đường giao thông. Chỉ giới đường đỏ có thể xác định ở trên bản đồ quy hoạch và thực địa. Dễ dàng thấy chỉ giới đường đỏ là bao gồm toàn bộ lòng đường, vỉa hè và lề đường.

Quy định về ranh quy hoạch, khoảng lùi xây dựng

quy định ranh quy hoạch là gì

Hiện nay, mỗi một công trình thi công đều có những yếu tố và những quy định riêng. Mỗi vị trí địa lý khác nhau sẽ có các quy luật và tiêu chuẩn riêng phù hợp. Tiêu biểu nhất hiện nay với 3 quy định dưới dây:

Ranh quy hoạch ở đô thị

Ở những đô thị, ranh quy hoạch thường phụ thuộc vào các yếu tố như chiều rộng lộ giới, chiều cao công trình hay phần quy hoạch đất,… Do đó, mức quy định chung về tiêu chuẩn khoảng lùi xây dựng và được Bộ xây dựng quy định cụ thể theo các nội dung:

Trường hợp những công trình chiều cao dưới 22m thì lộ giới sẽ rộng từ 19 – 22m, khoảng cách lùi sẽ được quy định bằng 0.

Trường hợp khoảng cách từ vỉa hè tới đầu của công trình chiều cao là 25m thì khoảng cách lùi sẽ bằng 3.

Trong trường hợp những công trình có chiều cao lớn hơn 28m thì khoảng cách lùi sẽ tối thiểu là 6m .

Trong trường hợp những công trình có chiều cao là 25m và lộ giới rộng trên 22m thì khoảng lùi vẫn bằng 0.

Ranh quy hoạch ở nông thôn

Các vùng khác nhau thì quy định khoảng lùi quy hoạch cũng khác nhau. Các quy định ở nông thôn với đô thị cũng có sự khác biệt về khoảng lùi, tùy vào vị trí địa lý của ngôi nhà. Cụ thể nó được quy định như sau:

Công trình bao gồm nhà ở kết hợp hoạt động sản xuất nông nghiệp, khi đó khoảng lùi sẽ được quy định là tối thiểu là 2m.

Những công trình nhà ở trong địa phận trung tâm của khu vực xã thì mốc khoảng lùi tối thiểu là 1,5m.

Những công trình thuộc khu nhà ở tập trung của những điểm dân cư thì mốc khoảng lùi xây dựng tối thiểu 2m.

Ranh quy hoạch ở công trình khác

Với các công trình nhà cấp 4, nhà cao tầng hay các công trình khác đều được áp dụng các quy chuẩn trên một cách chính xác. Mục đích của việc đề ra ranh quy hoạch nhằm đảm bảo được lợi ích về cộng đồng, là tầm nhìn chiến lược của bộ phận quy hoạch Nhà nước. 

Ngoài ra, việc áp dụng ranh quy hoạch cũng đảm bảo an toàn cho các công trình khi thi hành hoặc sau khi đi vào sử dụng.

Đối với những công trình xây dựng mục đích kinh doanh có diện tích xây dựng lớn hơn hoặc bằng 3000 m2 thì sẽ cần phải có quy hoạch cụ thể tùy vào vị trí địa lý. Việc đánh giá dựa trên nhiều yếu tố ngoài vị trí thì còn liên quan tới mặt bằng chung, sự cấp phép của các đơn vị có thẩm quyền tại địa phương.

Với các công trình xây dựng mà có diện tích nhỏ hơn 3000 m2 cần có giải pháp tính toán cụ thể. Việc trừ những khoảng lùi xây dựng để tính toán phần diện tích còn lại được thi công cần chính xác tránh sai sót xâm lấn vùng không được thi công. Bên cạnh đó, công trình vẫn phải đảm bảo tối đa các yêu cầu về diện tích của bãi đỗ xe hay khoảng cách giữa các công trình nhà liền kề.

Cách tính chung ranh quy hoạch

Cách tính ranh quy hoạch là gì

Nói chung diện tích khoảng lùi sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: tổ chức quy hoạch, chiều rộng lộ giới, đường quy hoạch, chiều cao của công trình. Nhưng tối thiểu vẫn phải tuân theo những quy định và tiêu chuẩn như sau:

Đối với trường hợp chiều cao xây dựng dưới 19m, lộ giới nhỏ hơn 19m thì sẽ không cần chừa ra khoảng lùi mà có thể xây sát luôn với vỉa hè. 

Đối với trường hợp công trình cao 22m và lộ giới vẫn nhỏ hơn 19m thì phải xây công trình lùi vào 3m tính từ vỉa hè. Trường hợp với công trình cao trên 25m thì cần lùi vào sâu hơn 4m.

Đối với trường hợp công trình cao lớn hơn 28m thì cần phải lùi vào 6m. Có thể thấy rằng quy định nhà xây càng cao thì cần lùi công trình vào sâu hơn và diện tích công trình càng bị thu hẹp.

Đối với trường hợp diện tích lộ giới đường khoảng từ 19m – 22m, công trình xây dựng lại có chiều cao 22m đổ xuống thì không cần chừa khoảng lùi. 

Còn nếu như công trình xây dựng cao 25m cần lùi vào 3m tính từ vỉa hè. Nếu công trình cao trên 28 m thì cần lùi sâu hơn 6m.

Đối với đường lộ giới có khoảng cách từ 22m trở lên mà công trình cao 25m thì khoảng lùi sẽ bằng không. Còn nếu như công trình cao từ 28m đổ lên thì khoảng lùi sẽ được quy định là 6m.

Hỏi và đáp

Ranh quy hoạch có thể thay đổi được không?

Ranh quy hoạch hay còn gọi là khoảng lùi xây dựng là do bên sở quy hoạch Nhà nước quy định. Mục đích với tầm nhìn trong tương lai để đảm bảo những lợi ích chung cho cộng đồng hoặc chiến lược lâu dài. Do đó, tầm nhìn này cũng có thể không thay đổi hoặc thay đổi tùy theo bối cảnh sau này. Cho nên câu trả lời là có thể thay đổi được ranh quy hoạch nhưng việc này hầu như chúng ta không thể can thiệp được.

Có thể sử dụng, xây dựng trên khoảng lùi xây dựng được không?

Về mặt pháp lý ranh quy hoạch không được phép xây dựng hay cất nhà ở, nhưng nếu chủ sở hữu mảnh đất muốn xây dựng tạm quán hoặc kinh doanh thì có thể làm giấy xin phép tại cơ quan chức năng. Và chúng ta cũng cần xác định việc sử dụng này chỉ là tạm thời và có thể trả lại bất cứ lúc nào.

Có nên mua đất có ranh quy hoạch hay không?

Điều này còn tùy thuộc vào vị trí địa lý mà căn đất chúng ta định mua. Việc ranh quy hoạch trong tương lai có thể sử dụng làm đường đồng nghĩa với việc con đường hiện tại có thể sẽ được lên đường lớn. Khi đó căn nhà chúng ta xây lúc này có thể sẽ tăng giá theo, do đó để trả lời câu hỏi này thì còn dựa vào rất nhiều yếu tố của miếng đất. Người mua phải cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định.

Lời kết

Trên đây là tất cả những thông tin cơ bản về ranh quy hoạch như định nghĩa, quy định và các câu hỏi xoay quanh chủ đề này. Hy vọng bài viết này giúp chúng ta có thêm nhiều kiến thức về lĩnh vực bất động sản và tự tin lựa chọn được những dự án tốt nhất cho mình.

Đừng bỏ lỡ những kiến thức khác của nhadatgiathat: 

Dự Án Khu Dân Cư Quốc Linh – Tiềm Năng phát Triển Bất Động Sản Hiện Nay

About the author 

Nhadatgiathat.com

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}