Rủi Ro Khi Mua Đất Dính Quy Hoạch Là Gì?

0 Comments

Không phải ai cũng biết được những rủi ro khi mua đất dính quy hoạch, hãy cùng nhadatgiathat tìm hiểu xem đó là gì và cách để kiểm tra đất dính quy hoạch trong bài viết dưới đây.

Quy hoạch là gì?

Trước khi tìm hiểu đất nằm trong diện quy hoạch là gì, chúng ta cần biết khái niệm cơ bản về quy hoạch trước. Dựa theo Luật quy hoạch (Luật số 21/2017/QH14, Khoản 1, Điều 3) thì quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định. 

Đất quy hoạch là gì?

Là quỹ đất được sử dụng dựa vào từng mục đích, tiêu chí sử dụng đất khác nhau tùy thuộc các địa phương và được phân theo từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Việc quy hoạch cũng sẽ có tác động đến sự phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương đó. Có nhiều loại quy hoạch phổ biến mà chúng ta hay biết như: quy hoạch đô thị, quy hoạch đường dự phóng, đường sắt, cây xanh,….

Ví dụ một cách dễ hiểu như sau, chính quyền địa phương sẽ quyết định sử dụng 1 phần đất trong một khu vực cụ thể để tiến hành quy hoạch tạo thành cơ sở y tế phục vụ cho 1 khu vực dân cư nào đó hay quy hoạch một khu vui chơi, đất cây xanh,… Trong một khoảng quỹ đất quy hoạch đấy sẽ được phân theo từng mục đích sử dụng khách nhau dựa theo nhu cầu, chính sách của từng chính quyền địa phương.

Cách để nhận biết đất nằm trong quy hoạch

Để biết được khu đất mà mình muốn mua có nằm trong diện quy hoạch hay không, chúng ta có thể kiểm tra bằng những cách phổ biến sau đây

  • Kiểm tra thông tin quy hoạch trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), số hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
  • Kiểm tra trực tiếp trên cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương (trực thuộc Phòng Tài Nguyên và Môi Trường).
  • Nhờ các công ty dịch vụ ngay tại địa phương
  • Kiểm tra trực tuyến qua hình thức online hoặc thông qua các app trên điện thoại. Tuy nhiên cách này thông tin quy hoạch có thể sẽ bị thiếu ít nhiều về dữ liệu cũng như  không được cập nhập kịp thời. Do đó việc tra cứu trên hình thức này chỉ mang tính chất tham khảo, để biết một cách chính xác nhất, ta nên đến kiểm tra trực tiếp tại các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương mua đất.

Ngoài ra ta còn có thể tìm hiểu xem đất có dính quy hoạch bằng cách hỏi người dân địa phương xung quanh khu vực đó, đây cũng là một cách hiểu quả và nhanh chóng giúp bạn biết được thông tin quy hoạch một cách dễ dàng.

Những rủi ro khi mua đất dính quy hoạch

Rủi ro khi mua đất dính quy hoạch

Khi mua phải đất bị nằm trong quy hoạch, ta có thể sẽ gặp phải những vấn đề nan giải như sau

Đất quy hoạch có thể bị “treo”

Quy hoạch treo là khu vực đất đã được lên kế hoạch quy hoạch nhưng do nhiều nguyên nhân khách quan khác nhau nên đã bị treo, không được thực hiện. Cho nên đất quy hoạch sau thời gian sau 3 năm nhưng chưa được nhà nước triển khai thực hiện sử dụng đất được thì gọi là quy hoạch treo.

Việc mua phải hay đầu tư vào đất quy hoạch treo lâu năm sẽ dễ làm người sự dụng đất bị chôn vốn, không biết được tương lai của dự án sẽ như thế nào. Ngoài ra người mua cũng sẽ gặp khó khăn để tìm người chuyển nhượng phần đất này. Nếu người mua muốn đầu tư theo hướng an toàn hay an cư lạc nghiệp tìm nơi cư trú lâu dài, ổn định thì không nên mua đất nằm trong những dự án này.

Không được xây nhà trên đất dính quy hoạch

Người mua sẽ không thể tự ý xây nhà ở mới, trồng các cây lâu năm, các công trình trên phần đất dính quy hoạch. Có thể thực hiện việc cải tạo, sửa chữa nhà ở nhưng phải có sự cho phép của cơ quan thẩm quyền. 

Tuy nhiên kể từ ngày 01/01/2021 các cá nhân, hộ gia đình có thể được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép thực hiện việc xây nhà mới trên khu vực đất quy hoạch “treo”. Thế nhưng việc xây dựng chỉ trong một thời gian nhất định theo quy định pháp luật, không được sử dụng lâu dài so với những khu vực không nằm trong quy hoạch.

Đất có thể bị thu hồi 

Một rủi ro khác có thể không nhắc đến đó là việc đất mua trong khu quy hoạch có thể bị thu hồi bất cứ khi nào, nhà nước, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thông báo việc thu hồi cho người sử hữu đất bị thu hồi biết trước. Việc này sẽ gây ra thiệt hại không nhỏ về tài chính nếu người sở hữu đang sử dụng đất quy hoạch để kinh doanh, chăn nuôi, trồng cây…. 

Chủ sở hữu nếu đủ điều kiện có thể nhận được khoản bồi thường theo quy định của pháp luật, nhưng giá bồi thường thông thường sẽ không cao, do đó ta chỉ nên đầu tư ngắn hạn, không nên đổ nhiều tiền vào cơ sở vật chất tại đất nằm trong quy hoạch.

Không được hưởng nhiều quyền lợi

Khi mua đất dính quy hoạch, người mua sẽ không thể có được nhiều quyền lợi khi so với việc sở hữu những khu đất nằm ngoài quy hoạch. Người mua sẽ gặp nhiều khó khăn, hạn chế trong việc xin giấy phép để sửa chữa nhà, thi công, cải tạo,…. Nếu khu đất của bạn nằm ở ví trí không thuận lợi thì càng khó để tìm người để giao dịch vì thế khả năng vốn bị chôn rất cao và chi phí được đền bù khi thu hồi cũng thấp..

Những điều nên làm khi mua phải đất nằm trong quy hoạch

Kiểm tra nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi mua phải đất dính quy hoạch, người mua cần phải xem lại nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Nếu người mua (bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phát hiện người bán (bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có cam kết nội dung trong hợp đồng rằng khu đất đó không nằm trong khu vực quy hoạch thì có thể tìm cách dàn xếp, yêu cầu bên người bán hoàn trả lại số tiền. 

Nếu trường hợp người bán không chịu trả thì có thể tiến hành khởi kiện lên tòa.Tuy nhiên nếu nội dung trong hợp đồng không có phần cam kết như trên thì người mua không thể làm gì khác ngoài việc chấp nhận những gì đã thỏa thuận giữa 2 bên dựa theo hợp đồng chuyển nhượng. 

Xác định xem người bán có mục đích lừa đảo không

Nếu người mua nhận thấy người bán có hành vi lừa đảo, có tình che giấu thông tin về tình trạng đất. Nếu như ký kết hợp đồng mua bán khi khu vực đất quy hoạch đang trong giai đoạn thu hồi nhưng người bán che giấu thông tin trên, rao bán và nhận tiền đặt cọc thì người mua có quyền tiến hành khởi kiện lên tòa án. Trong những trường hợp khác nếu như người mua có đầy đủ bằng chứng cho thấy mình bị lừa dối trong giao dịch thì cũng có thể khởi kiện.

Nắm rõ quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch

Trường hợp người mua không thể làm gì khác ngoài việc phải sở hữu đất nằm trong quy hoạch thì nên tìm hiểu kỹ về nghĩa vụ, quyền lợi của chủ sở hữu cũng như nắm đầy đủ thông tin, quy định về việc quy hoạch tại nơi đó. Nếu đất quy hoạch treo vượt quá thời hạn 3 nằm nhưng địa phương vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất, hoặc quy hoạch được dỡ bỏ hiện thì người dân có thể tiến hành chuyển nhượng mua bán, sử dụng,… như thông thường. 

Ngoài ra, người mua có thể xem đây là một khoản đầu tư rủi ro, có lợi nhuận cực kỳ cao khi khi mua đất quy hoạch treo, vì ban đầu ta đã mua đất với mức giá rẻ hơn so với mức thông thường. Sau thời gian quá 3 năm, nếu có quyết định xóa bỏ quy hoạch chủ sở hữu có thể bán ra trên thị trường với giá cao hơn ban đầu, đặc biết nếu bất động sản cá nhân nằm ở vị trí đẹp có nhiều tiện ích xung quanh thì có thể thu được một khoản lời không nhỏ. 

Giải đáp một số thắc mắc liên quan 

Có được lấy lại tiền khi mua phải đất dính quy hoạch không?

Nếu khách hàng có đầy đủ chứng cứ để chứng minh việc mình bị lừa dối trong mua bán, phát hiện người bán thực thiện hành vi lừa đảo thì ta có thể tiến hành khỏi kiện lên tòa án để đòi lại khoản tiền cọc.

Có được bồi thường khi mua đất dính quy hoạch không?

Khoản 2 điều 74 Luật đất đai có nêu như sau: Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất”

Do đó để được bồi thường, cá nhân hoặc hộ gia đình cũng phải đáp ứng được những điều kiện kèm theo như sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc phải đủ điều kiện để được cấp sở hữu Giấy chứng nhận (xem thêm nội dung chi tiết tại điều 75 Luật đất đai năm 2013).

Xây dựng không đúng theo quy hoạch có bị phạt không?

Việc cố tình xây dựng mới nhà ở sẽ Vi phạm về luật trật tự xây dựng (Khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022)  khi tiến hành xây dựng không đúng theo quy hoạch xây dựng, đô thị mà nhà nước đề ra.

Mức phạt cụ thể được đưa ra trong nghị định như sau:

  • Thực hiện phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.
  • Phạt từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác.
  • Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Tôi có nên mua đất nằm trong quy hoạch không?

Tùy theo nhu cầu, khả năng kinh tế của từng cá nhân mà có thể quyết định có nên mua hay không. Nếu người mua mong muốn chọn nơi sinh sống ổn định lâu dài thì đất quy hoạch sẽ không thực sự phù hợp vì trong quá trình sử dụng sẽ có nguy cơ bị thu hồi. Tuy nhiên cá nhân, hộ gia đình nên tìm hiểu kỹ tình trạng quy hoạch tại nơi đó, có thể việc quy hoạch sẽ bị treo hoặc có kế hoạch dỡ bỏ trong tương lai, cho nên hãy suy nghĩ kỹ khi quyết định xuống tiền với đất nằm trong quy hoạch.

Lời kết

Bài viết đã cung cấp đầy đủ những thông tin chi tiết về khái niệm đất quy hoạch cũng như đề cập những rủi ro khi mua đất dính quy hoạch. Hy vọng tất cả những thông tin vừa được đề cập đã giải đáp đẩy đủ những thắc mắc cũng như giúp ích được cho độc giả.

Bài viết tham khảo:

Quy Hoạch 3 Loại Rừng Là Gì ? Pháp Luật Quy Định Thế Nào Về Đất Rừng

Ranh Quy Hoạch Là Gì? Có Nên Mua Đất Ranh Quy Hoạch Không?

About the author 

Nhadatgiathat.com

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}