Shophouse là gì? Bài viết sau đây giúp quý nhà đầu tư nắm rõ khái niệm, đặc điểm cũng như tiềm năng phát triển của loại hình nhà phố hiện đại này.
Shophouse là một mô hình không còn mới lạ với nhiều nước trên thế giới. Nhưng loại hình kinh doanh này chỉ vừa mới xâm nhập thị trường Việt Nam trong vòng 10 -15 năm trở lại đây. Được tích hợp những đặc tính kép và thu về lợi nhuận cao, shophouse trở thành làn sóng đầu tư mới trong ngành bất động sản.
Nhiều nhà đầu tư muốn rót vốn của mình vào phân khúc shophouse để kinh doanh thu về lợi nhuận nhưng vẫn đang loay hoay, chưa có định hướng. Vậy thì bài viết dưới đây sẽ thật có ích, cung cấp cho các nhà đầu tư cái nhìn tổng quan hơn về kinh doanh shophouse, pháp lí shophouse, có nên đầu tư không và những kinh nghiệm đầu tư của nhiều người đi trước. Hãy đồng hành cùng nhadatgiathat tìm hiểu về loại hình mới này nhé!
Shophouse là gì?
Shophouse theo nghĩa đen là shop + house chắc ai cũng biết nôm na đây là một mô hình căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh. Các loại shophouse được phát triển ở rất nhiều nước trên thế giới từ rất sớm vào những năm 50 của thế kỉ 19. Nhưng đến gần đây mới trở nên phổ biến ở thị trường Việt Nam, bắt đầu bằng chuỗi dự án của tập đoàn Vingroup ở Hà Nội.
Shophouse thường được xây dựng đi kèm với các dự án căn hộ lớn hoặc tích hợp trong các khu phố lớn. Mô hình nhà phố thương mại này đã tạo nên nhiều những cung đường giá trị tỷ đô nổi tiếng trên thế giới như Malacca ở Malaysia hay Geylang ở Singapo,…
Shophouse thường được xây dựng ở tọa độ đẹp nhất của các dự án, chiếm hữu vị trí mặt tiền đắt giá, nằm trên những con đường nội khu hoặc ngoại khu lớn có nhiều người qua lại.
Mô hình nhà phố thương mại này có thể được xây dựng với quy mô đa dạng, có thể 1 tầng trệt hoặc từ 2 đến 5 tầng. Người ta chia shophouse thành 2 loại chính là shophouse thấp tầng và shophouse khối đế.
Shophouse khối đế: nằm ở chân các tòa nhà chung cư, được xây dựng quy mô 1 tầng. Loại shophouse này thường được đặt ở những con đường nội khu, dù quy mô nhỏ hơn nhưng khả năng tạo ra lợi nhuận cao, vốn bỏ ra ít hơn rất phù hợp với những nhà đầu tư có khả năng tài chính hạn hẹp. Shophouse khối đế chỉ dùng để kinh doanh chứ không được đăng kí để ở nên hạn sở hữu luôn là 50 năm, sau thời hạn nếu muốn dùng tiếp phải đăng kí lại với chủ đầu tư.
Shophouse thấp tầng: mô hình shophouse thấp tầng có quy mô lớn hơn, thường được thiết kế từ 2 tầng trở lên, được chủ đầu tư đặt ở những cung đường tấp nập người qua lại. Với phân khúc shophouse này, nhà đầu tư có thể linh hoạt trong kinh doanh hơn, tầng 1 có thể dùng để buôn bán, mở cửa hàng, quán cà phê còn những tầng trên có thể cho thuê văn phòng, homestay, khách sạn nhỏ, hoặc ở.
Như vậy, pháp lí shophouse thấp tầng khác với shophouse khối đế là tầng 1 sở hữu 50 năm chỉ đăng kí để kinh doanh còn các tầng trên có thể sở hữu lâu dài và có thể để ở. Đây là loại mô hình thuộc phân khúc shophouse quy mô lớn nên phù hợp với những nhà đầu tư có vốn dồi dào hơn.
Dù là loại hình nào thì nếu để đầu tư vào kinh doanh shophouse, các doanh nhân cũng phải bỏ nguồn vốn lớn hơn so với kinh doanh các phân khúc bất động sản khác vì giá các căn shophouse cao hơn từ 10-20% so với các căn hộ thông thường.
Shophouse sở hữu những ưu thế quan trọng
Tọa độ vàng
Vị trí là yếu tố quan trọng quyết định đến hiệu quả của mô hình kinh doanh shophouse, vậy nên nằm ở đâu, tọa độ như thế nào của các shophouse luôn được các chủ đầu tư tính toán kĩ càng.
Vị trí mà các shophouse thường sở hữu là ngay trung tâm hoặc mặt tiền của các dự án căn hộ hoặc cũng có thể là mặt tiền các con đường ngoại khu, nội khu có đông người qua lại.
Các căn shophouse thường được đặt ở các vị trí dễ tìm, dễ di chuyển và khoảng cách gần nhất với các lối ra vào chung cư. Đây là ưu điểm hàng đầu giúp cho shophouse có thể nhanh chóng, đơn giản hóa việc tiếp cận nguồn khách hàng lớn, từ đó thúc đẩy việc buôn bán, dịch vụ.
Cộng đồng dân cư trong các khu căn hộ dù ở địa điểm nào cũng sẽ dễ dàng di chuyển đến các shophouse trong vài bước chân tạo tiềm năng lớn tiếp cận tệp khách hàng nội khu.
Ngoài ra, các nhà phố thương mại còn được ưu ái với vị trí mặt tiền, những khách hàng vãng lai cũng có thể nhanh chóng đi đến các shophouse để trải nghiệm những dịch vụ, mua sắm, giải trí tại đây
Đa lĩnh vực trong chức năng
Các shophouse được xây dựng nên nhằm đáp ứng các nhu cầu kép của khách hàng nên tính ứng dụng rất lớn. Với diện tích khá rộng và vị trí mặt tiền đắc địa, nhiều shophouse với trên 2 mặt thoáng có thể tận dụng những ưu thế này để kinh doanh đa ngành. Chủ đầu tư có thể chia shophouse thành nhiều khu ứng với mỗi mặt tiền từ đó có thể buôn bán, cung cấp dịch vụ, nhà hàng, quán cà phê,…
Mặt khác, đối với những căn shophouse thấp tầng, ứng dụng lợi thế nhiều không gian hơn, người kinh doanh có thể cho thuê văn phòng, khách sạn, căn hộ ở tầng trên mà không ảnh hưởng đến công việc buôn bán ở tầng dưới.
Như vậy, mỗi nhà phố thương mại có thể kinh doanh trong nhiều lĩnh vực khác nhau sẽ giúp nhà đầu tư thu về lợi nhuận một cách ổn định và nhanh chóng.
Kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực vừa giúp tận dụng tối đa mặt bằng, vừa giúp thu về nguồn ngoại tệ không nhỏ. Ngoài ra, nếu cho thuê các tầng dưới và tổ chức không gian sinh hoạt gia đình tầng trên cũng sẽ đảm bảo được tính riêng tư tốt nhất.
Số lượng không nhiều
Bởi các shophouse được xây dựng với mục đích chính là thương mại, cung cấp dịch vụ chủ yếu cho cộng đồng dân cư trong căn hộ nên hầu như số lượng chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Số lượng shophouse còn tùy thuộc vào quy mô dự án, những dự án tầm trung số nhà phố thương mại cũng chỉ xê dịch trong 2 – 3% số căn hộ còn đối với những dự án quy mô lớn, căn hộ cao cấp thì con số cũng chẳng nhiều hơn khoảng 5%.
Số lượng hạn chế sẽ giảm bớt sức cạnh tranh đối với kinh doanh shophouse trong khu căn hộ đồng thời nâng độ khan hiếm thì sẽ được thị trường đón nhận tốt.
Mỗi lô sản phẩm shophouse được tung ra thị trường với số lượng có hạn và được nhiều nhà đầu tư sẵn sàng rót vốn. Đây là tín hiệu khả quan cho thấy tính thanh khoản của các căn hộ thương mại khá tốt, dễ mua đi bán lại và thị trường luôn khan hiếm, cung nhỏ hơn so với nhu cầu.
Nhà đầu tư được hưởng trọn mọi tiện ích trong khu dự án
Cũng là một phân khúc được xây dựng cùng với các căn hộ chung cư, chủ các shophouse cũng được hưởng thụ đầy đủ những tiện ích nội khu.
Những nhà đầu tư kinh doanh shophouse cũng thuộc cộng đồng dân cư trong khu căn hộ nên đối với những công trình như bể bơi, khu vui chơi, an ninh, phòng tập thể hình, công viên,… trong dự án đều có thể thụ hưởng như chủ các căn hộ gia đình. Đây là lợi ích lớn cho những ai đầu tư vào nhà phố thương mại, vừa có thể ở, kinh doanh lại có thể trải nghiệm mọi tiện nghi cao cấp.
Shophouse cũng có những nhược điểm
Mặc dù các căn shophouse tích hợp được những chức năng kép, vị trí rất thuận lợi và lượng hạn chế, nhưng trong đó cũng có những khó khăn, trắc trở cho nhiều nhà đầu tư rót vốn. Vậy những vấn đề nào khiến nhiều nhà đầu tư hiện nay đang e ngại, cùng tìm hiểu nhé!
Vốn lớn
Shophouse thường được xây dựng với diện tích khá rộng và chiếm vị trí mặt tiền nên có giá cao hơn các căn hộ thông thường từ 15 – 20%.
Các căn shophouse ở những dự án tầm trung thường có giá dao động trong khoảng 5 – 10 tỷ, ở những dự án cao cấp hoặc quy mô lớn sẽ có thể cao hơn. Với mức giá này, nhà đầu tư nếu muốn rót vốn cần phải có trong tay ít nhất 1 tỷ.
So với đầu tư vào các căn hộ chung cư giá trên dưới 1 tỷ thì nhà đầu tư chỉ cần rót vốn trăm triệu là đã có thể kinh doanh, mô hình shophouse trở nên trở ngại hơn đối với những người có vốn ít. Vì vậy, shophouse là môi trường sinh lời phù hợp nhất cho những ai có nguồn lực lớn về tài chính.
Mặt khác, nếu đầu tư vào shophouse, hàng tháng còn phải chi trả nhiều chi phí quản lí đắt đỏ. Đối với những dự án mới, cộng đồng dân cư mới, chưa ổn định, nhà đầu tư muốn kinh doanh thành công cần có thời gian để xây dựng tệp khách hàng cho mình, tạo sức cạnh tranh với những đối thủ khác và hơn hết là cần có thời gian để ổn áp lại.
Tuy nhiên, trong thời gian chuyển tiếp, chưa thu về lợi nhuận là bao, nguồn khách hàng chưa có, thu nhập bấp bênh, người kinh doanh cũng phải chi trả các phí quản lí, lãi ngân hàng hàng tháng. Đây là những yếu tố bất lợi, những khó khăn lớn trong kinh doanh. Đối với những ai có nguồn vốn thấp thì sẽ gặp thách thức lớn trong việc có dòng tiền để duy trì trong thời gian khó khăn này dẫn đến gánh nặng chi trả hàng tháng, lãi mẹ, lãi con, thua lỗ và bỏ cuộc trước khi đi vào ổn định và tạo lợi nhuận.
Nhưng, đối với những nhà đầu tư mạnh về khả năng tài chính có khả năng xoay xở trong thời gian đầu, lâu dần sẽ ổn định hơn, tạo được doanh thu hàng tháng và từ đó hoàn vốn cũng như thu lời cao.
Phụ thuộc lớn vào cộng đồng dân cư
Shophouse được xây dựng nên nhằm mục đích chính yếu là để kinh doanh nên việc phụ thuộc lớn vào nguồn khách hàng là điều không thể tránh khỏi.
Mặt khác, shophouse được chủ đầu tư thiết kế quan trọng nhất là để phục vụ nhu cầu cư dân trong các khu căn hộ nên tệp khách hàng nội khu là chủ lực. Vì vậy, hiệu quả hoạt động kinh doanh shophouse phụ thuộc nhiều vào cộng đồng dân cư trong dự án.
Shophouse ở những khu đô thị lớn, dự án cao cấp là những sản phẩm được giới chuyên môn đón nhận tốt bởi mật độ dân số nội khu luôn ở mức cao, nguồn khách hàng tiềm năng dồi dào.
Cộng đồng dân cư đông đảo sẽ tạo nên sức mua lớn, nhu cầu thị trường cao, lúc đó kinh doanh shophouse sẽ có nhiều khả quan hơn và nhanh chóng tiếp cận được nguồn khách hàng.
Ngoài ra, khả năng kinh tế của cư dân trong khu căn hộ cũng là yếu tố quan trọng nhằm nâng cao sức mua. Những dự án căn hộ cao cấp thường tập hợp những cư dân có tiềm năng kinh tế lớn, nhu cầu sinh hoạt, đời sống cao nên yêu cầu với việc mua sắm, giải trí lớn, shophouse sẽ là phương án lí tưởng để kinh doanh trong những môi trường này.
Tuy nhiên, với những dự án nhỏ hoặc tầm trung, số lượng dân cư không nhiều và mọi người hầu hết có mức thu nhập thấp hoặc trung bình sẽ có nhu cầu ít hơn, sức mua kém nên tiềm năng kinh doanh shophouse cũng sẽ giảm xuống.
Như vậy, trong kinh doanh shophouse, nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kĩ lưỡng thị trường dân số, khả năng tài chính của cộng đồng dân cư để tính toán tiềm năng sinh lời và quyết định rót tiền đúng đắn.
Thời gian sở hữu có hạn
Khác với quy định về sở hữu căn hộ chung cư, các shophouse được pháp luật quy định chỉ được sở hữu chính chủ trong vòng 50 năm, sau thời hạn này sẽ được trả về cho chủ đầu tư.
Đối với những trường hợp muốn sở hữu tiếp để kinh doanh thì nhà đầu tư phải rót vốn lại lần nữa và đăng kí lại với chủ đầu tư. Đây là điều mà nhiều nhà đầu tư khá e ngại bởi khả năng tạo lợi nhuận bị giới hạn, và không thể đầu tư lâu dài.
Mặt khác, trong 50 năm tưởng chừng rất lâu nhưng với vốn đầu tư bỏ ra lớn, các shophouse cần thời gian để tạo ra lợi nhuận cao thì mới có thể duy trì. Nhưng kinh doanh shophouse cũng phải tùy thuộc vào nhiều yếu tố mới có thể thu lợi nhuận cao, vậy nên nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng và nghiên cứu kĩ càng.
Đầu tư shophouse – kinh nghiệm cho những người mới!
Shophouse đang là một xu hướng đầu tư, một sản phẩm ngách hot trên thị trường và cũng muốn góp vốn đầu tư. Nhưng nhiều nhà đầu tư đang loay hoay, tìm kiếm thông tin và nghiên cứu thị trường. Để giúp các nhà kinh doanh có hướng đi đúng đắn và đầu tư hiệu quả hơn, nhadatgiathat xin chia sẻ một số kinh nghiệm sau.
Đo lường khả năng kinh tế
Như đã nêu trên, kinh doanh shophouse cần phải có nguồn vốn lớn bởi hiện nay, các căn shophouse thông thường nằm trong tầm giá trên dưới 10 tỷ, có những căn 20-30 tỷ. Đây là một số tiền lớn không phải ai cũng có khả năng, nên đo lường nguồn vốn là việc quan trọng nhất.
Với những ai đầu tư với vốn hạn hẹp thì dường như shophouse không phải là phương pháp tối ưu nhất. Đối với những người kinh doanh có vốn thấp, thay vì đầu tư số tiền lớn vào kinh doanh shophouse thì nhà đầu tư có thể cân nhắc để rót vốn vào nhiều sản phẩm giá thấp hơn ở nhiều thị trường khác nhau.
Nếu với số vốn khoảng 10 tỷ, nhà đầu tư có thể đầu tư vào duy nhất một căn shophouse sau đó chỉ có một nguồn thu duy nhất có thể từ cho thuê, tự kinh doanh,… Nhưng cũng có thể với 10 tỷ này, nhà đầu tư rót vốn nhiều dự án căn hộ chung cư có thể sở hữu được khoảng 8-10 căn hộ tầm trung hoặc cao cấp để cho thuê hàng tháng.
Với phương thức đầu tư này có thể thu về lợi nhuận ít hơn nhưng sẽ an toàn hơn với những người đầu tư ít vốn. Nếu khả năng kinh tế hạn hẹp nhưng chỉ tập trung vào một lô sản phẩm thì tính mạo hiểm lớn.
Mặt khác, nếu nhà đầu tư đủ tiềm lực kinh tế thì shophouse lại trở thành ngách đi khá lí tưởng. Với những người có kinh tế dồi dào, họ có nhiều các dự án bất động sản khác rồi nên có thêm một căn shophouse vừa đầu tư vừa có thể ở lại là ưu thế..
Những nhà đầu tư vốn lớn có thể xoay xở được các khoản chi phí hàng tháng và lãi suất từ ngân hàng nên khả năng thu lợi về lâu về dài sẽ cao hơn.
Xem xét về thời gian sở hữu
Nếu như nhà đầu tư có cơ hội sở hữu những sản phẩm shophouse của dự án mới, thời hạn sở hữu kéo dài 50 năm thì không phải áy náy về vấn đề hạn sử dụng vì pháp luật quy định căn nào cũng như căn nào.
Tuy nhiên, số lượng shophouse có hạn, không phải ai cũng mua được những sản phẩm của dự án mới. Đa số các nhà đầu tư vào shophouse dưới hình thức chuyển nhượng. Nếu mọi người đang sở hữu shophouse chuyển nhượng lại thì cần chú ý đến thời hạn sử dụng còn lại của căn shophouse đó.
Theo kinh nghiệm và tìm hiểu, mọi người nên sở hữu những căn shophouse có thời gian sở hữu ít nhất là khoảng 35-40 năm nữa, còn nếu các shophouse chuyển nhượng nhưng chỉ có thời hạn dưới 35 năm thì nhà đầu tư phải thật cân nhắc.
Thử lấy một số trường hợp đã được thực tế kiểm chứng, có những nhà đầu tư rót 10 tỷ để kinh doanh shophouse nhưng rồi cho thuê lại cũng chỉ trong 40-50 triệu/tháng( nếu cho thuê hàng tháng với giá khoảng 10-15% giá trị là tốt nhất tức 100-150 triệu). Với số tiền thu về hàng tháng này, trung bình mỗi shophouse sẽ thu 400-500 triệu/năm( trừ những tháng không có ai thuê hoặc người ta trả lại shophouse, dịch bệnh, thiên tai,…).
Như vậy, nếu chia ra thì ít nhất người đầu tư phải cần 20 năm mới thu hồi được vốn, chưa kể những shophouse có giá trị cao hơn.
Shophouse là một mô hình kinh doanh vốn lớn nên tiền thuê mỗi tháng cũng sẽ rất cao, điều này vô tình tạo tâm lí e ngại cho nhiều người kinh doanh dẫn đến rất kén khách. Vậy nên thời gian sở hữu càng dài là một ưu thế quan trọng để nhà đầu tư có thời gian thu hồi được nguồn vốn và tạo ra được lợi nhuận trong đó.
Nghiên cứu kĩ cộng đồng dân cư và nhu cầu thị trường
Shophouse đầu tư vào chủ yếu là cho thuê hoặc kinh doanh, buôn bán, cung cấp dịch vụ nên vấn đề cộng đồng dân số trong khu căn hộ và các vùng xung quanh rất quan trọng.
Trước khi nhà đầu tư rót số vốn lớn phải tìm hiểu sức mua thị trường, nhu cầu dân cư để từ đó đưa ra phương hướng kinh doanh mặt hàng hợp lí, cung cấp đúng mặt cần của cộng đồng.
Mặt khác, nhà đầu tư cũng phải nhìn vào thực tế đầu tư các dự án khu vực lân cận để từ đó lường trước những khó khăn nào, từ đó quyết định đầu tư hay không
Nên tận dụng thời cơ ở những dự án mới
Các dòng sản phẩm shophouse thường có số lượng có hạn nên để mua được những dự án mới xây dựng khá khó khăn. Tuy nhiên, nếu có cơ hội nhà đầu tư nên chọn những dự án mới vì thời gian sở hữu cao nhất và nhiều ưu đãi đến từ chủ đầu tư.
Nhưng với những thị trường mới, do chưa được chứng thực bởi thực tế và cộng đồng dân cư chưa ổn định nên đây cũng là thách thức, khó khăn trong việc tạo nguồn thu ổn định cho nhà đầu tư.
Chọn chủ đầu tư uy tín
Việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín là một yếu tố quan trọng quyết định to lớn đến sự thành công trong kinh doanh shophouse.
Chủ đầu tư lớn và được tin tưởng cao từ khách hàng sẽ đưa ra những sản phẩm shophouse đạt chất lượng, cung cấp hệ thống pháp lí rõ ràng và hơn hết là tính thanh khoản sẽ cao hơn.
Mặt khác, những chủ đầu tư rót vốn bài bản sẽ xây dựng nên những dự án căn hộ chung cư quy mô lớn, đẳng cấp quốc tế, từ đó xây dựng nên cộng đồng dân cư đông đúc, là đòn bẩy tạo nguồn khách hàng tiềm năng lớn và nâng cao nhu cầu cũng như sức mua của thị trường.
Kết luận
Shophouse là xu hướng đầu tư hiện tại, là thị trường rộng mở cho nhiều nhà đầu tư rót vốn. Tuy nhiên, kinh doanh shophouse chưa bao giờ là dễ dàng, nhà đầu tư phải nghiên cứu thị trường kĩ càng trước khi quyết định rút hầu bao. Hi vọng qua những chia sẻ trên đây, quý khách hàng và nhà đầu tư đã có cái nhìn tổng quan hơn về mô hình kinh doanh này. Mong mọi người xác định được hướng đi đúng đắn và kinh doanh thành công.
Hãy theo dõi nhadatgiathat càng nhiều để cập nhật những thông tin mới nhất về bất động sản nhé!
Bài viết tham khảo: